“科技園物業公司保安經(jīng)理大鬧業主家”一事(shì)，經(jīng)南都(dōu)報道(dào)後(hòu)引起(qǐ)廣泛關注。其本質上還(hái)是業委會(huì)這(zhè)一業主組織地位弱化的結果，市住建局近日透露力争將(jiāng)業主大會(huì)法人化，在《廣州經(jīng)濟特區物業管理條例》修訂中明确業主大會(huì)法律地位。并抓緊制定出台《廣州市物業管理信用信息管理辦法》，相關系統有望于今年年底上線運行，強化對(duì)業主組織的行政監管。
“科技園物業公司保安經(jīng)理大鬧業主家”一事(shì)，經(jīng)南都(dōu)報道(dào)後(hòu)引起(qǐ)廣泛關注。其本質上還(hái)是業委會(huì)這(zhè)一業主組織地位弱化的結果，市住建局近日透露力争將(jiāng)業主大會(huì)法人化，在《廣州經(jīng)濟特區物業管理條例》修訂中明确業主大會(huì)法律地位。并抓緊制定出台《廣州市物業管理信用信息管理辦法》，相關系統有望于今年年底上線運行，強化對(duì)業主組織的行政監管。
現狀：
某中心街道(dào)信訪件涉物管糾紛者達60%，物業糾紛、勞資糾紛、環保糾紛和醫患糾紛已是誘發(fā)當前廣州群體性突發(fā)糾紛事(shì)件的四大糾紛。以廣州市某中心街道(dào)爲例，經(jīng)不完全統計，目前該街道(dào)受理的信訪件，與物業管理相關的糾紛案件數量高達60%。
物業管理領域的問題、矛盾和糾紛累積經(jīng)年，不僅阻滞物業管理行業健康持續發(fā)展，也影響社會(huì)穩定、社區安甯。廣州市人大代表楊勤認爲，從表面(miàn)分析來看，物業管理領域的諸多問題、矛盾和糾紛頻繁發(fā)生的原因，包括缺乏溝通造成(chéng)的誤會(huì)，利益不清引發(fā)的沖突，權責不明招緻的糾紛，服務标準不一帶來的争執等，但實際上，還(hái)是業主組織的建設和發(fā)展存在“有名無實”或“名存實亡”的尴尬。
“不僅業委會(huì)和業主大會(huì)成(chéng)立率低，普遍不足30%，而且即使成(chéng)立業委會(huì)和業主大會(huì)，其能(néng)正常運作的也不足30%，”楊勤認爲，實際上能(néng)正常運作的業委會(huì)和業主大會(huì)，其法律地位又一直定位在履約能(néng)力非常低下的“一般群衆組織”或無法歸類的“其它組織”。而另外極少數已成(chéng)立了業委會(huì)和業主大會(huì)的住宅區或其它物業項目，天生“營養不良”後(hòu)天還(hái)處處受制于社區各方面(miàn)力量的制約，有的最後(hòu)幹脆就(jiù)停擺。
困境：
業主組織成(chéng)立換屆難，業委會(huì)規範運作的少，當前業主自治存在的主要問題包括業主組織成(chéng)立、換屆困難等。
市住建局還(hái)提到，目前，完全符合物業管理法規要求成(chéng)立的業主委員會(huì)并不多，即使已經(jīng)成(chéng)立的業主委員會(huì)按照法規要求規範運作的則更少，都(dōu)或多或少地存在一些問題。有的業主委員會(huì)成(chéng)員多爲兼職，法律法規意識淡薄，專業能(néng)力有限，綜合素質不高，導緻業主委員會(huì)運作透明度不夠，暗箱操作現象比較普遍，嚴重影響業主委員會(huì)的規範運作。
另外，少數物業服務企業對(duì)業委會(huì)成(chéng)員以所謂的“好(hǎo)處”，包括減免物業服務費、停車費等爲“誘餌”，導緻部分業委會(huì)爲一己私利而做出一些損害全體業主權益的事(shì)情。更有物業服務企業以運作經(jīng)費來要挾業委會(huì)作出一些有損業主利益的決策。
建議：
引入第三方，物業服務評估機構。楊勤建議，廣州應通過(guò)立法修訂，將(jiāng)廣州有條件的業主大會(huì)組織法人化，并盡快批準成(chéng)立物業管理第三方評估機構。楊勤認爲，由運作正常的業主組織通過(guò)市場化手段尋找“第三方評估機構”，該機構一方面(miàn)能(néng)夠爲業主提供專業的技術支持、引導業主理性維權，另一方面(miàn)對(duì)開(kāi)發(fā)商和物業管理公司也能(néng)起(qǐ)到很好(hǎo)的監督制衡作用。
對(duì)此，市住建局表示，物業管理第三方評估機構及中介組織的發(fā)展，廣州較爲滞後(hòu)，北京則做得不錯。市住建局將(jiāng)會(huì)同市社會(huì)組織管理局大力培育和支持第三方機構等中介組織的發(fā)展，引導和鼓勵他們承擔物業管理承接查驗、服務質量評估、物業服務費核定、物業服務企業或業主組織财務審計等，通過(guò)市場經(jīng)濟手段改變業主與物業企業間信息不對(duì)稱格局，進(jìn)而化解物業管理矛盾糾紛。
進(jìn)展：
小區公共事(shì)務服務平台，拟于明年正式上線運行
目前，市住建局正推進(jìn)物業監管綜合信息系統建設，抓緊制定出台《廣州市物業管理信用信息管理辦法》，并對(duì)業主委員會(huì)備案、物業管理區域劃分備案等業務進(jìn)行梳理。該系統將(jiāng)于今年年底上線運行，屆時(shí)業主委員會(huì)備案等業務辦理將(jiāng)實現各區統一标準，對(duì)業主委員會(huì)及其負責成(chéng)員的誠信監管也將(jiāng)更加公開(kāi)透明，對(duì)業主組織的行政監管也將(jiāng)不斷強化。這(zhè)一措施將(jiāng)極大地推動業主大會(huì)、業主委員會(huì)規範運作。
廣州市住建局還(hái)透露，正在推進(jìn)物業小區公共事(shì)務服務平台的建設。該平台是一個集物業服務信息公開(kāi)、物業服務評價、物業電子投票、設施設備服務系統的惠民平台。平台對(duì)小區的物業服務信息、小區公共設施設備、業主表決等内容進(jìn)行依法公開(kāi)，同時(shí)通過(guò)電子投票系統讓小區業主參與公共事(shì)務表決簡單、方便、快捷投票，提高業主的參與率及投票率。在此基礎上，業主還(hái)能(néng)對(duì)物業服務企業的服務及對(duì)業主委員會(huì)的工作評價。目前，該平台項目的建設工作正在逐步展開(kāi)，拟于2016年正式上線運行。
焦點
“業主大會(huì)法人化”：
力争修訂《物管條例》明确業主大會(huì)法律地位
業主大會(huì)作爲社區中的一個自我管理組織，由于上位法并未賦予其一個明确的法律主體身份，因此在政府部門、專家學(xué)者、律師、業委會(huì)代表等的研究與讨論中，關于“業主大會(huì)法人化”存在社團法人、民辦非企業和企業法人三種(zhǒng)制度方向(xiàng)的意見，究竟采用哪一種(zhǒng)制度方向(xiàng)仍未有定論。
目前，《廣州經(jīng)濟特區物業管理條例》修訂工作正在展開(kāi)，市住建局將(jiāng)會(huì)同市社工委、社會(huì)組織管理局，指導羅湖區及時(shí)總結推廣試點經(jīng)驗，并從立法層面(miàn)加以固化，力争將(jiāng)業主大會(huì)法人化在《條例》修訂中明确業主大會(huì)法律地位。
建立業主聯合組織：
借鑒他城經(jīng)驗 指導成(chéng)立陽光小區業主促進(jìn)會(huì)。據了解，天津、沈陽、溫州、營口、宿遷、青州及佛山市順德區等目前已經(jīng)民政部門核準登記建立城市業主組織；惠州市的業主組織已獲得名稱核準。這(zhè)些已經(jīng)建立的正式業主聯合組織可分爲三種(zhǒng)類型，包括業主委員會(huì)聯合會(huì)、業主委員會(huì)協會(huì)和業主代表協會(huì)。
根據廣州實際情況，市住建局將(jiāng)組織學(xué)習借鑒部分城市經(jīng)驗，指導部分運作規範的業委會(huì)牽頭成(chéng)立陽光小區業主促進(jìn)會(huì)，該社會(huì)組織由市社會(huì)組織管理局作爲主管單位予以登記，住建部門進(jìn)行業務指導。業主促進(jìn)會(huì)成(chéng)立後(hòu)，可在政府主管部門的指導下，開(kāi)展物業管理政策法規宣傳，或組織業委會(huì)培訓，開(kāi)展業委會(huì)論壇或沙龍，加強業主組織之間的交流，將(jiāng)其打造爲政府和業主之間的“緩沖帶”，鼓勵和引導其及時(shí)參與并有效地化解物業小區内涉及業主的矛盾糾紛。